先秦大思想家孟子幼年丧父，母亲没有再嫁，母子俩艰难度日。
最初，孟母带着孟子住在墓地附近。没多久，孟子就跟着邻居小伙伴一起，以模仿大人办丧事为乐。孟母很担心，怕儿子长大可能要从事殡葬业，没出息，于是举家搬迁到了一处靠近集市的房子。
集市很热闹，做生意的商贩来来往往。年幼的孟子很快又跟新玩伴玩起了模仿的游戏，模仿怎么招呼客人，怎么讨价还价做买卖。孟子模仿得越起劲，孟母的头就越疼——这里也不该是我儿子居住的地方。
又搬家，搬到一处屠宰场附近。若常住下去，孟子长大后恐怕就要成为战国版张飞了。孟母摇摇头，决定再搬家。
这次搬到了学宫附近。孟母看到儿子整天模仿学堂里先生和学子的言行举止，鞠躬、谦让、行礼，心里十分安慰：“这才是我儿子该住的地方。”
按照当代人的理解，孟母三迁的故事其实就是一个伟大母亲经过实践，最终选择并认同“学区房”的故事。▲“孟母三迁”是当代学区房最好的广告。图源：网络
“学区房”是一个当代的概念，而且产生的时间很晚，至今估计不过三四十年。广义上，学区房指的是大学、高中、初中以及小学周边的房子，狭义则是特指重点学校周边、且具备入读资格的房子。
但如果从国人对于居住环境中教育氛围的看重这一角度进行理解，那么，“学区房”的观念就可以追溯到孟母三迁的战国时期，甚至更早。
而古人对良好教育与科举功名的追求，本质上就是一部“学区房”的发展与堕落史。在科举制度被发明以前，古人追逐“学区房”的动机可谓相当纯粹，就是为了学习知识而迁居、置业，不抱有其他目的。后世看中“学区房”有利于升学或考取功名的功能，在隋唐以前是不存在的。
东汉时，蜀郡成都有个学霸，名字就叫张霸。张霸七岁通晓《春秋》，懂礼节，行孝道，被认为是像孔子的弟子曾子一样的圣人，故人称“张曾子”。
张霸长大后，博览五经。博览五经在当时是最高学问的代表。
这下整个帝国都知道成都出了这么个博学大儒，于是，张霸居住的片区就成为当时的“学区房”。孙林、刘固、段著等一批年轻人，为了方便向张霸学习，纷纷在张霸住室的附近买房。▲如今的成都。图源：图虫创意
张霸由此成为历史上以一己之力带动片区房价的第一人。
后来，张霸为官多有政绩，数次升迁做到了侍中。时任虎贲中郎将邓骘是汉和帝皇后邓绥的哥哥，属于典型的外戚权贵。听闻张霸的名气，邓骘想与他交朋友，但张霸犹豫不作回答。众人笑他不识时务，张霸却毫不在乎。
张霸一直活到70岁病逝，临终前，他给儿子们写了一封遗书，交代后事。
遗书说，如今蜀道阻远，不宜运归乡里，可就近把我埋葬，有足够掩埋头发、牙齿的地方就行了。人生一世，应当受别人尊敬，如果死后不能好好安排自己，那简直是太受罪了。所以，务必遵照速朽的原则，体现我的心愿，切记切记。
儿子们遵照父命，将他葬于河南梁县（今属河南汝州），然后在那里安了家。而当年成都的“学区房”，随着张霸的离去，也就失去“学区”的价值了。
到了北宋，又有一人像张霸一样带动了片区房价升值。此人名叫宋敏求，家住帝都开封春明坊。▲开封。图源：图虫创意
宋敏求是个官二代，凭借父荫和个人努力，后来官至龙图阁大学士。但他更出名的身份，是藏书家。
他是北宋首屈一指的藏书家。史载，他家中藏书达三万卷，而且，由于他经常亲自动手对家中藏书进行校对，所以天下读书人都以他家的藏书为善本。士大夫们对朝廷典故每有疑议，必前往请求宋敏求指正。
有些人家有巨量藏书，却秘不示人。但宋敏求为人慷慨，乐于跟别人分享他的藏书，所以他的口碑很好。
司马光编撰《资治通鉴》时，其主要助手兼副主编刘恕曾特地绕道到宋敏求家中借览藏书。宋次道对刘恕的到来也颇为高兴，每天都准备好酒好菜，热情款待。刘恕则口诵手抄，昼夜不停，足足住了十天，抄够了他所要的资料才离去。
据宋人笔记《曲洧旧闻》记载，由于宋敏求居住在春明坊，“士大夫喜读书者多居其侧，以便于借置故也，当时春明宅子比他处僦直（即租金）常高一倍”。
你看，就因为宋敏求家的藏书量大质高，读书人争相恐后想在他家附近安家，使得春明坊一带的房价和租金比周边整整高出一倍。这要搁现在，一个顶级中学的学位，才能有这么强大的升值能力吧。
有意思的是，王安石也是春明坊宅子的“大客户”。史载，王安石“在馆阁时，僦居春明坊，与宋次道（宋敏求，字次道）宅相邻”。凭借住得近的优势，王安石遍览宋家所藏的唐人诗集，后来才编选了《唐百家诗选》。
但很可惜，宋敏求家的藏书在宋哲宗时期毁于一场大火，史称“文献一劫”。其实，在宋敏求生活的宋代，人们追求“学区房”的动机已经掺杂了功利色彩。这主要是隋唐以后科举制带来的普遍性成才焦虑导致的。
宋敏求是官二代，按照宋朝的制度，他可以直接承父荫而入仕做官，无需遭受科举的折磨。但他深知时代的焦虑，很关注区域之间的教育均衡性问题。他曾向朝廷建言说，各州县只有学校而无学官，所以学生士子容易离开本乡本土到外面去拜师求学，请求在各州县设立学官。
就像如今“学区房”的存在，或者说房价的居高不下，背后的问题在于教育资源分配不均。从宋敏求的建议中，可以看出古人已经意识到问题的核心所在。
为了接受更好的教育，以便于考取科举功名，整个国家内部形成了一条逐级向上的迁居链条。用南宋人洪迈的话来说，那就是：“缙绅多以耕读传家，而乡野之间读书非便，问学非便，故自村疃迁于县、自县迁于郡者多矣。”
村—县—郡的迁居链条，跟如今望子成龙的父母们的所作所为并无区别。人心不变，为了子女读书升学而迁居置业的经济逻辑也不变。这就是学区房的本质。
而这条以下一代的教育和科举为核心的迁居链条，它的最顶端就是帝都。
历朝历代，帝都基本都是文化中心，汇聚了最高端的教育人才和资源，因此其各种生活成本，包括“学区房”的价格，必定也是最高的。所有人挤破头都想在帝都立足，但只有少数财富精英家族或文化精英家族才能留下来。▲如今的西安，当年“居大不易”。图源：图虫创意
早在唐朝，尚未成名的白居易到帝都长安求取功名，有一次，他去拜访文学前辈顾况。
顾况看到他的名字，随口调侃了一句：“长安米贵，居大不易。”意思是，你的名字叫“居易”，但我要告诉你的是，帝都成活成本高昂，你要定居下来可不容易呀。你得有两把刷子才行。
年轻气盛的白居易肯定被顾老先生戳到痛处了。要想在竞争白热化的帝都站稳脚跟，哪怕聪颖过人如白居易也不容易呀。
白居易深知这一点，他自小读书十分刻苦，读得口都生出了疮，手都磨出了茧，年纪轻轻的，头发全都白了。
到了29岁，白居易考中进士，这是相当了得的成就，以至于他一度自夸“十七人中最少年”，在同时考中进士的十七人里面，他最年轻。此后，他的“考霸”地位不可撼动。用他自己的话说，叫“三登科第”，顺利得到官职——秘书省校书郎。经历多年的困顿漂泊和不懈努力之后，他终于在帝都定居下来。
后来，顾况看到白居易写的诗，读到了“野火烧不尽，春风吹又生”两句，不禁赞叹说：“道得个语，居即易矣。”能写出这样的诗，定居长安也不难。
从隋唐以后，大批有财或有才的精英家族涌入帝国都城，从而推高了生活成本，使得“学区房”的价格居高不下，而这又衍生了另外一个问题：冒籍。北宋天圣七年（1029年），有官员向宋仁宗上奏：“今开封府举进士者至千九百余人，多妄冒户籍。”
自科举制度开始实行的隋唐以来，各个朝代的秀才、举人录取名额基本都采取区域分配制。这就像如今的高考采取分省录取制一样，会出现一些地方录取率高，另一些地方录取率低。唐朝诗人柳宗元曾经指出，“京兆尹岁贡秀才，常与百郡相抗”。这是说，帝都的录取名额很多，是其他地方所不能比拟的。北宋都城开封，同样存在录取名额的巨大优势，所以才出现了冒用开封籍参加科举的现象。
向宋仁宗上奏揭露冒籍现象的官员举例说，庐州举人王济的哥哥王修己，在开封府的祥符县买了十八亩田地，因而有了开封府户籍，于是王济投递家状时，竟然谎称王修己是自己的父亲，以求在开封应试。还有一名叫王宇的士子，也加入了王济这一户，连家状上“三代”部分，也借用了王济的父祖三代——为了科举，连自己的父亲都不认了。▲宋仁宗赵祯。图源：网络
这名上奏的官员请求朝廷加强限制，要求只有在开封有户籍十年、且居住在此的士子才可以在开封参加科举。
可见，帝都“学区房”房价高企，使得一些人开始钻空子，采用冒籍的形式分享科举资源优势。而这反过来冲击了“学区房”市场，加剧了科举不公平。因此，当时的官员才提出在帝都参加科举必须“人户一致”的建议。
或许是认为“有开封户籍十年”的规定过于严苛，宋仁宗最终下诏，将这一年限减至七年，即“举人有开封府户籍七年以上不居他处者”，才可以在开封参加解试。
尽管此后历代对“科举移民”都有所限制，但并不能从根本上杜绝这一附加在“学区房”价值之上的现象。清代乾隆年间，苏州城一家弟兄俩听说北京进士好考，于是让父亲在北京辖下的顺义县买下一座破房子。两人顺理成章地参加了北京的科举，并双双考中，成了科举移民现象中的一对幸运儿。当“学区房”与科举户籍产生关联的时候，这场读书人集体参与的阶层跃升竞赛已经进入了内卷的加速通道。
由于各地区之间的读书风气差异甚大，有的地方文风很盛，读书人为考个秀才或举人挤破头；有的地方没有读书的风气，稍一用功就能轻轻松松考个功名。
正如欧阳修所说：“东南州军进士取解者，二三千人处只解二三十人，是百人取一人……西北州军取解，至多处不过百人，而所解至十余人，是十人取一人。”这是说北宋的情况，但历代基本都是如此，录取率高的省份是十分之一，录取率低的省份是百分之一，这中间是十倍的录取率差异。所以古代读书人以买房入籍的形式，用脚投票，纷纷移民录取率高的地方。
大到全国，小到一个府内部，都存在买房入籍的操作。
如今的福建省莆田市，在明代称“兴化府”，下辖莆田县和仙游县。其中，莆田县尤其出科举人才，整个明代，莆田县出了494名进士，是全国出进士最多的县。▲莆田县是明代出进士最多的县。
全国唯一的“七代进士家族”——黄寿生家族，同样来自莆田县。在明朝200多年间，这个家族直系八代中，有三代中解元、七代中进士，在整个科举时代无可超越。
相比之下，同属兴化府管辖的仙游县，在科举上就显得很“弱鸡”了。▲福建莆田。图源：摄图网
为了争夺有限的科举名额，明朝崇祯年间，莆田和仙游两个县发生了激烈的“泮额之争”。
简单来说，泮额就是古代上官学的名额，上了官学才更有机会考取功名。莆田人擅长科举，县内竞争激烈，官学名额不够，于是，很多莆田人就近搬到仙游，买房子，买田产。莆田人看中的是，仙游这个“学区”的竞争没那么激烈。但这却导致了仙游人的不满。
面对莆田人涌入本地购买房产，仙游人第一反应不是庆幸本地“学区房”的升值，而是陷入了本地生源升学率的焦虑之中。仙游人本来就不擅长考试，如今要面临莆田人的“降维打击”，一方面是官学学额被挤占，另一方面是本地升学陷入内卷。
因此，仙游人不满莆田人的“跨县竞争”，将情况反映到了福建学政那里。
当时的福建学政为此专门提出一个解决方案，叫做“罢一复一”。“罢一”就是莆田人从此不能再去仙游置房、买地，占用仙游的官学名额；而“复一”就是仙游人不能去当时兴化的府学上官学，兴化府学的名额全部留给莆田人——这相当于仙游人只能上县级中学，不能上市级中学。
虽然这个折中的解决方案，暂时缓解了两县的争端，但仙游人对自己不能上兴化府学一直耿耿于怀。
大约七八十年后，清康熙年间，朝廷才取消了“罢一复一”的政策，允许仙游人与莆田人公平竞争，择优入府学。当然，这也只是给了仙游人名义上的尊重而已，由于莆田人读书一直比仙游人厉害，在公平竞争的前提下，兴化府学的名额十个有九个都被莆田人收入囊中。仙游人为此又愤懑不已，与莆田人的矛盾始终得不到解决。
同一个府辖下的两个县，尚且存在如此根深蒂固的宿怨，更不要说全国有那么多地方，面对参差的教育水平与录取名额分配，要构建一种绝对公平的科举竞争环境是多么的困难。一直到晚清，福建、广东等省为了地区内部的“科举移民”问题，还时常爆发族群械斗。
或许，只有当“学区房”回归到知识的价值本身，这一贯穿科举制1300年的公平之争才有可能得到妥善解决。一旦“学区房”被附加了教育资源、科举名额乃至炒作升值的意义之后，它就成为了社会问题的导火索。这个道理，古今皆然。
只是在现实功利的引导下，那些购置“学区房”的人，早已忘记了孟母三迁的本意了。