原创 2021-08-31
文章摘要：在此次调整中，项目认购比（认购组数/准售房源套数）高于入围比（入围组数/准售房源套数）的，触发计分排序规则。所有项目中凡是认购比高于1.3的，继续实行“5年限售”政策
在此次调整中，项目认购比（认购组数/准售房源套数）高于入围比（入围组数/准售房源套数）的，触发计分排序规则。所有项目中凡是认购比高于1.3的，继续实行“5年限售”政策。
公开信息显示：
4个位于内环内的项目认购比由1.3提高至2.5；
4个位于内外环间的项目认购比由1.3提高至2。
业内人士表示，此次政策发布体现出上海基于市场新情况，优化和完善购房政策的导向，将进一步促进房地产市场交易秩序的稳定。
不难发现，此前上海积分制政策落实过程中，出现了一些新情况。比如，一些楼盘尤其是内环内的楼盘中，由于认购人比较多，认筹情况比较火爆。此类楼盘很容易触发积分规则。而按照积分规则，只能选取排序为房源数1.3倍以内的购房者。这中间，一些购房者社保缴纳的年限比较长（或20年以上），凭借非常高的社保分，最后使得积分制评分很高。这一群体在认购此类房源过程中，占据很大优势，从而压缩了其他一些购房者的入围空间。通过新规优化，将确保购房机会更加公平合理。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从变化看，所有中心城区和部分郊区的楼盘，其入围比有所提高。由于此次政策调整较多的房源主要是内环楼盘，基于此类楼盘政策，可分为两种情况：
情况一：低于入围比。上海内环有某个住宅项目，在8月27日获得了预售许可，项目进入认购阶段。此类项目一共有100套房源，其入围比设定为2.5。根据售楼处客户认购资料，意向购房者一共有240个人，其项目认购比则为2.4。根据此次积分制新规，该项目认购比低于入围比，因此并没有触发积分排序规则。
那么此类楼盘接下来在销售过程中，将不采取积分排序规则。但是，由于其认购比为2.4，是高于1.3比例的，那么这240个人都将纳入摇号体系和限售体系。换句话说，这部分购房者要通过摇号来选房，认购成功的购房者，后续房源将有5年限售期，即不能随便转让。
这种操作和过去是略有区别的。过去内环内的项目入围比也是1.3。如果按过去的1.3入围比算，那么这240个购房者中，只有130个人可以入围。这130个人中，部分可能是因为凭借多年的社保和高评分而入围的。这样剩下的110个人，可能连选房的资格都没了。所以针对此类内环项目调整政策，某种程度上是保障各类购房者的选房机会。
情况二：过了入围比。如果该楼盘意向购房者为300人，即项目认购比为3，那么就触发了积分排序规则。这个和过去的操作其实是一样的。根据规则，购房者需要根据积分制来认购房源，即要基于户籍、房产情况、购房记录、家庭情况四大标准来打分。根据积分制的要求，积分排名在250名内的可以入围，通过摇号，有100个人可以获得房源，且最近5年将落实房源限售规定。
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