原创 2021-09-11
文章摘要：不曾料到，号称“河南王”的建业地产，也喊出了“不可承受之重”的呼喊。
6月5日，耗资60亿的《只有河南·戏剧幻城》迎来开城仪式，在风吹麦浪的麦田里，戴着草帽的胡葆森动容地说道：“没有苦难，你就感受不到粮食的价值；没有粮食，你就不知道河南人为我们这个民族的生生不息所作出的不可替代的贡献。”
66岁的胡葆森，作为土生土长的河南人，从上中学、下乡插队，到上大学、工作、回乡创业，骨子里烙印着深厚的“河南情结”。
但45天后的一场特大暴雨困住了这个剧场，也包括建造者——建业地产与它的当家人胡葆森。
9月9日，一份建业集团《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》在行业内流传。
根据求救信的内容来看，建业地产表示因汛情和疫情，带来的损失超过50亿元，于是“恳请”政府在税收、工程延期以及延缓支付土地款等方面“予以宽限和帮助”。
就在求救信流出不过几个小时，晚上22时30分，建业集团就召开了线上沟通会，就此事进行说明，建业集团总裁王俊表示：“求助信内容真实。”
不过与求救信中的“卖惨”形象不同的是，在沟通会上，王俊传达的意思却是“建业其实不差钱”。
在河南，“建业”可谓是家喻户晓。有河南人说：“在河南每卖9套房子中，就有一套是建业的。”深耕河南29年的河南建业，也获得了“河南王”的称号。
难以想象，2020年营收1256亿元的建业也没“余粮”了。都说会哭的孩子有奶吃，建业是真“穷”，还是在“哭穷”？
01、“建业不可承受之重”
不曾料到，号称“河南王”的建业地产，也喊出了“不可承受之重”的呼喊。
在求救信中，建业集团列数了自己遭遇的受损情况，包括直接经济损失、经营性损失以及运营性损失。这主要涉及大量在建的项目、建筑工厂、文旅项目、商场、酒店等，这部分带来的损失超过16亿元。
除了直接的受损，建业集团表示，受汛情和疫情双重打击，集团正在销售的300多个项目中，超过50个销售案场已被关闭。7月20日以来，销售出现断崖式下滑，销售及回款较原计划减少近30亿元。
（2021年5月29日，郑州，只有河南·戏剧幻城）
8月15日建业递交这份报告的“初衷”，源于建业受损严重的樱桃沟足球小镇，据悉由于道路冲断复建无期，6亿元的投资及9亿元建设用地将成为15亿元的无效资产。
相较于经济损失，建业更是细数可能带来的风险和危机，包括员工失业、银行失信风险等。在求救信中，建业还称：“如果建业被汛情疫情拖累，过不去眼前这个坎，有可能成为全国企业‘暴雷’和倒下的‘下一个’，其消极反响将是全国性的、极为严重的。”
其最终的诉求，当然也希望落到“实处”，比如恳请河南省委、省政府协调有关市县区，尽快偿还多年来由于各种原因拖欠建业的各类款项，超过50亿元。此外，还希望政府能够看在不可抗力的因素之下，允许部分项目延期交付以及加快退税和税收减免等措施。
报告提交的三天后，8月18日，河南省政府出台《河南省支持企业加快灾后重建恢复生产经营十条措施》提出，加快退税和依规缓税、顺延房地产项目交付期限、加快清理政府欠款等。其中七条，都曾在建业的报告中出现，与建业的“求救信”高度重合。
如今的建业集团已经可以云淡风轻地表示，“目前建业多数业态和业务已恢复到正常经营状态、加速回暖”，甚至“不差钱”。
但让人疑惑的是，一场大雨，真的冲击到了庞大的“建业地产”？
02、进退两难
在商业社会，唯一不变的就是变化，对于建业地产来说也是如此。
深耕河南29载，建业把根稳稳扎在了河南。从郑州再到胡葆森的老家濮阳再到县级市，直到2017年，建业完成了河南“五级市场”的全覆盖，从未走出河南半步。
“建业在河南的口碑太好了。”购房者刘洋对市界表示，但房价也是真的高，“有了建业的牌子，我们买的房子房价比周围高了1000左右”。但这并不影响购买者冲着建业的口碑买房。
“坚守河南”对于胡葆森来说，从最初的信念变成了一种“执念”。在他看来，只要建业能占到河南市场份额的10%以上，就有干不完的活儿，赚不完的钱。如此足矣。
但“理想很丰满，现实很骨感”。除了来势汹汹的竞争对手，建业走出去已迫在眉睫。
自2019年建业地产的合约销售突破千亿至1011亿元后，2020年的合约销售额仅为1026亿元。
在此前召开的中期业绩沟通会中，建业地产透露，因洪灾影响，公司决定将2021年的合约目标销售额由原定的800亿元下调至700亿元。
截至2021年8月份，建业地产合同销售总额386.3亿元，同比持平，完成全年业绩目标的55.18%。
一降再降的业绩目标背后，建业走出河南已是“无奈之举”。
在喊出“有条件地走出河南”三年后，2021年建业将这个走出去的计划定为“大中原战略”：即以郑州为中心、500公里为半径，重新勾画建业地产的业务版图。较三年前的300公里，增加了“地理意义”上的200公里。
对此，胡葆森在最近的采访中表示：“我不是放弃河南了，而是扩大根据地了，河南的市场占有率不但没有减少，还在持续提升。”
（胡葆森）
但是范围扩大了，出圈的增速却没有提上去。作为建业集团分拆出去的公司，主打房地产代建业务的中原建业承担了建业“走出去”的重要任务。截至2021年上半年，中原建业代建的在管项目250个，其中新签的52个代建项目中，仅有9个在省外。
“走出去不但需要资金，还要有把握项目风险的能力。”上海中原地产市场分析师卢文曦告诉市界。
此前市界曾探访过处于停工状态的“万达广场&建业十八城”。在停摆近2年后，9月10日购房者李琴告诉市界：“已经复工了，不过什么时候交房还不知道，说是要等开发布会”。
这个项目就是中原建业、万达与当地开发商天香控股联手打造的，但是作为拿地方天香控股却把钱挪用了，最终导致资金链断裂，项目停摆。
就像购房者告诉市界：“就是冲着建业的口碑买的”，因此一旦出现问题，大家也都是找的建业的问题。
在求救信中，建业表示：“从未慢待亏待一个客户。”但如果无法把控好代建项目的风险，建业其实就是在给未来以及购房者“埋雷”。
03、哭穷背后
面对1486亿元的债务，外界都认为是风险，胡葆森却不这样认为。他曾说：“真正的好日子从明年（建业30岁）才开始。”
在他看来，“建业系”的四家上市公司中原建业、筑友智造科技以及建业新生活，已形成从拿地、盖房、装配、再到物业“一条龙”的模式。如今已经深耕29年的建业地产，是收获丰硕果实的时候了。
但实际上，无论是合同销售金额还是利润，建业地产的增长已在放缓，更不要说还要巨额的债务压顶。
根据中报，2021年上半年，建业地产在河南省实现销售金额311亿元，同比增长3.5%，销售面积同比增长9.9%至405.15万平方米。
具体来看，建业地产2021年上半年营收为203.57亿元，同比大增56.4%，但是净利润仅为7.29亿元，仅同比微增0.3%。
毛利率进一步下滑是造成增收不增利的重要原因之一。行业整体盈利能力下行的背景下，建业地产上半年毛利率为17.9%，较2020年同期的23.7%下降了5.8个百分点。
即使如此，建业地产还在深耕“河南”。2021年上半年，建业地产通过招拍挂和股权合作获取土地约236.7万平方米，新增储备建筑面积约663.3万平方米，足迹已经深入至河南安阳、焦作、新乡、济源、周口、商丘、漯河、驻马店等地。
面对不断的扩张，建业地产的现金“余粮”锐减。2021年上半年，公司的货币资金较2020年末226亿元骤减52%，至108亿元，其中受限制资金56亿元。
与此同时，资产负债率也一直居高不下，截至2021年上半年净负债率高达92.6%，踩在“红线”之上。截至2021年6月30日，建业地产的总负债达1486亿元，其中有息负债达282.93亿元，短期负债85.26亿元。
除了主业使不上劲，建业集团内专注于代建业务的中原建业的业绩增速也不稳定。2021年上半年，中原建业实现收入约6.35亿元，同比增长32%；实现净利润约3.62亿元，同比增长20%。
数据显示，中原建业的营收从2019年的10.29亿元增长至2020年11.52亿元，增幅仅为11%，较前一年52%的增幅大幅下滑；同时，2019年和2020年的净利润分别为6.41亿元和6.81亿元，同比增幅分别为58.74%和6.30%。
建业集团另外两个上市公司目前还处于“幼苗”生长状态，尚不能成为胡葆森的“利润奶牛”。
从“港漂”十年到1992年的改革春风，胡葆森抓住时代机遇乘势而起，一步一步筑就如今庞大的“建业版图”。如今66岁的胡葆森，也深谙房地产“野蛮生长”的时代已经过去。
在胡葆森看来，自己思考房地产转型的时间比较早，对公司战略也看得比较清晰，“从05年开始预测到行业最终的结局是什么。”
他预测到了周期，却没能跳出周期。
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