原创 2021-09-29
文章摘要：最近，朋友被高新北总价17万买公寓的广告打动了，一直犹豫要不要买套公寓来投资；在房住不炒的政策下，公寓不限购确实受到一定程度的关注，但是到底适不适合买呢
最近，朋友被高新北总价17万买公寓的广告打动了，一直犹豫要不要买套公寓来投资；在房住不炒的政策下，公寓不限购确实受到一定程度的关注，但是到底适不适合买呢？
公寓本身优缺点明显
总体来讲，公寓产权性质大概分为两种，在住宅性质的土地上建成的公寓，有70年产权，这样的公寓天然气可以入户，一般也都是民水民电，而且这种公寓可以落户，上学等都不受影响。但是，住宅性质的公寓属于首套房，再次购买住宅不再享受首套房的政策。
我们今天主要说的是40年产权商业性质的公寓，优点很明显：
不限购也不限贷，对再次买住房无影响，依然能享受首套房优惠政策；
总价相对比较低，入手容易，既适合投资又适用于过渡阶段；
地理位置一般都很优越，配套设施完善，商业休闲一体化，公共交通比较方便；
公寓可以有多重用途，可以注册公司，可以居住，客群覆盖面大，相对商铺更好出租。
公寓的缺点也不少：
首先来说，生活成本高，公寓内大都是商业用水用电；
公寓产权年限短，产权到期后，执行当下的土地政策，不确定性因素较多；
公寓居住体验比较差，公寓几梯n户，上下班时间电梯拥堵，住户相对较多比较吵，安全性和私密性都无法得到很好地保障；
公寓也无法落户，一般都无法就近享受教育资源。
此外，公寓交易周期比较缓慢，变现时间长；过户的各种手续费用高昂且复杂，按照总价40万公寓计算，卖方需要缴纳3-5万的费用，买方还需缴纳全款3%的契税。
在大的市场环境下，投资公寓既是机遇也是挑战
2019年7月，济南市入选培育和发展住房租赁市场试点城市，自此济南大力发展住房租赁项目，在济南东部唐冶片区彭家庄和围子山以东唐冶A-3地块、西部长清赵营片区、西客站片区国际医学科学中心附近、济南市中区文庄片区以及历下区盛福片区租赁住房项目，租赁住房的建设全面起势。
今年6月，济南市又把“培育和发展住房租赁市场”列入了第一批104件“庆百年华诞办百件实事”民生项目。据齐鲁网介绍，截至目前，济南全市共公示确定66个试点项目，预计建成后可新增租赁房源6.1万套，此外还有1.3万套商品房开发项目配建的租赁住房正在建设或即将开工建设。
可以预见，随着租赁住房项目的实施落地，济南整个租赁市场会逐步规范化，逐步建立租赁住房租金水平调查监测和定期公布制度，提高租金透明度，为租赁当事人提供参考，引导市场预期，稳定市场租金。会有效防止租赁市场“高进低出”“长收短付”的乱象，在根本上解决出租人和承租人的合法权益。
随着济南租赁住房项目加速起势和各种政策利好支持，公寓的竞争压力也会随之加大，再加上商业公寓的商水商电和不具备优势的租金也面临着不小的挑战。
总体来讲，投资公寓一是看地段本身的资源属性及稀缺性；二要看长期化的预期回报，包括租赁机会等。一些商务商业中心，人口流动较大的区域，租房需求大，租金收益还是比较不错的，如果在偏远区域或者住宅聚集的地方投资公寓，收益可能会被压缩，无法达到预期回报。
如果是因为限购等其他原因买公寓自住，那就另当别论了。
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