未来15年的楼市轮廓已初步形成，“持房”还是“持币”终有方向了

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未来15年的楼市轮廓已初步形成，“持房”还是“持币”终有方向了

原创 2021-11-08

文章摘要：无论楼市冷热，房子的问题都会是焦点。这不，4年未变的房贷利率从10月8日起将迎来调整，引众多大佬们的解读，吃瓜群众们直呼看不懂。其实，对于这个问题，我们不用过多解读。对于本次房贷利率调整，可以归纳为两点：一是这仅是一次利率改革，并非主动调整，房贷利率不过是适应这种新机制而已；二是房贷利率还是受楼市调控约束，自身不会什么变化，短期看，房贷利率基本维持当前利率水平，长期看，还是要根据楼市发展状况来定，这不是现阶段买不购房的参考依据。

无论楼市冷热，房子的问题都会是焦点。这不，4年未变的房贷利率从10月8日起将迎来调整，引众多大佬们的解读，吃瓜群众们直呼看不懂。其实，对于这个问题，我们不用过多解读。对于本次房贷利率调整，可以归纳为两点：一是这仅是一次利率改革，并非主动调整，房贷利率不过是适应这种新机制而已；二是房贷利率还是受楼市调控约束，自身不会什么变化，短期看，房贷利率基本维持当前利率水平，长期看，还是要根据楼市发展状况来定，这不是现阶段买不购房的参考依据。

除了利率外，普通老百姓更关注未来楼市和房价怎么走？这个问题确实应该引起重视，一方面，房子是大多数人一生中最大的问题，是解决不少家庭大事的基础；另一方面，房子作为普通家庭最大的资产，是涨是跌关系到财富多寡；还有一方面，长期以来，房价涨多跌少，成为很多人投资工具，在货币不断贬值和投资渠道匮乏的阶段，我们未来还能依靠房产保值增值吗？今天，我们就带着这些个疑问来看看未来15年中国楼市轮廓，以做到心中有数。

为什么是未来15年？

在19大报告中提出，中国从2020年到2035年，在全面成小康社会的基础上，再奋斗15年，基本实现社会主义现代会。到2035年，预计我们的城市化率起码达到70%以上，完成了主要的农村人口向城市转移过程，中国城市化建设基本趋于稳定。

三个方面勾画出未来15年中国楼市，轮廓已初步形成

第一，未来住房制度已确立，四类住房构成供应体系，各取所需

在纪念住房制度改革20周年研讨会上，住建部政策研究中心秦虹主任透露，建立住房保障体系和市场体系并重，包括保障体系下的公共租赁房和共有产权房，以及市场体系下的租赁房和商品房四类住房供应体系。换句话说，未来中国的住房市场就是这四类住房，这也是自1998年住房商品化改革以来长达20年的探索经验总结，确定了中国未来的住房制度，未来我们的住房需求就存在于这四类住房里。那么，这四类住房是如何对应的呢？

秦主任表示，这四类住房在一二线城市都会存在，公租房、共有产权房、租赁房供应比例要扩大，目前用于建设租赁房的集体土地入市正在18个城市试点，根据住建部文件要求，到2020年，将摸索出一套全国推广的方式。此外，共有产权房和租赁也在热点代表城市逐步试点，待经验成熟后推广。三四五线城市重点完善公共租赁房和商品房，相当部分城市不需要建设共有产权房和租赁房。在可以预见的未来，能买得起商品房的可以买商品房，买不起或者不愿意买商品房的群体，可以选择购买共有产权房，或者选择长期租房，确保人人住有所居是大方向。

第二，城市化进入下半场，住房由量到质转变，住房需求将逐步缩小

无论是官方还是民间，都在不同场合提出了城市化下半场这一说法。城市化下半场有两个显著特征，一是农村进入城市的人由高速转为中速，二是部分城市人口面临流出，城市群和都市圈人口持续增加。国务院参事仇保兴在参事讲堂提到，我国有近两百个城市出现了人口持续减少情况，而三大领头羊城市群的人口将会持续增加，大多数省份人均住房面积已经达到法国、日本水平，未来住房需求将逐步缩小。很明显，未来住房将由量到质转变。

今年以来，国家发改委发布过两份文件，可以看出下半场城市化的重点和方向。一份是关于培育现代化都市圈的指导意见，文件中指出，建设现代化都市圈是推进新型城镇化的重要手段，有利于优化人口和经济结构，激发投资和消费需求，增加内生发展动力；另一份文件是关于将更好发挥城市群对促进区域协调发展的重要作用，发改委政策研究室副主任孟玮指出，下一步将深入推进城市群发展，着力提升城市群功能，推动大小城市协调发展，重点提到了国家规划的十多个城市群。

第三，房地产经济进入稳定发展阶段，不会过度刺激

在过去仅20年，房地产在国民经济中的作用有目共睹，为城市化建设和中国经济发展起到了至关重要的作用，成为国民经济的支柱产业。住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，房地产对国民经济贡献率为16%，外加上下游关联行业，贡献率在36%左右。但随着房地产在经济中的副作用显现，预计房地产在经济中的比重不会继续扩大。

中国社科院发布的《中国城市竞争力报告No.17：住房，关系国与家》报告中提到，去年房地产对经济的综合贡献由正转负，研究发现，房地产与经济增长存在倒“U”关系，房价水平低对经济贡献有正向拉动作用，房价过高则对经济挤出效应超过拉动作用，对经济拉动作用为负，这个临界点就是房价收入比为9时，2018年房价收入比为9.3，已经超过临界点，因此，2018年是中国房地产对经济贡献由正转负的拐点。在730会议上，国家首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，也宣告了房地产可以是经济的稳定器，但不会再过度刺激，房地产将进入稳定发展阶段。

未来15年，是持房还是持币？

之所以有此一问，主要有两个原因：一是因为在过去N年，房价不断大幅上涨，早购房的人已赚得盆满钵满，但随着房价进入一个阶段性高点，人口因素、货币因素放缓，未来会不会回调？二是因为大家之所以购房，无非就是在抗通胀的大环境下，无其他靠谱的可投资渠道。对于未来15年，是持房还是持币？主要体现在3个方面：

1.黄金时代已过，白银时代房子将呈现“萝卜价”与“钻石价”并存。

在过去，大城市房价基本是3-5年翻一倍，小城市虽然涨不了这么多，但跑赢存款收益还是没问题的。随着房价基数升高，楼市去库存逐步完成，棚改货币化逐步缩减，房子增值的黄金时代已过去，现在处在的白银时代有一个显著特征，那就是城市楼市分化或进入漫漫长路，房子萝卜价与钻石价并存。

正如上文提到，城市群和都市圈是城市化下半场重点，这些地方随着交通改善，经济一体化发展，人口还会持续流入，群内和圈内的房产受益于城市化还有持续的增值空间，易涨难跌。此长彼消，产业转型困难，就业吸引力不足，人口净流出的城市和地区，楼市将迎来滞涨，即使不是真萝卜价，但多半面临有一定价格但难转手也不好出租的情况。

2.购房不一定赚钱，但存钱注定不划算。

正是由于楼市分化，很多地方购房赚钱可能变得不那么容易，因为少涨或者不涨就意味着亏损。同时，存钱注定不划算，在国际金融货币大宽松环境下，根据有关专家预测，在全球经济萎靡之时，未来还会存在金融进一步宽松预期。在我国，虽然由于楼市调控需要，楼市资金并未实现宽松，但我们也在通过各种方式释放宽松预期，为经济发展释放动能，货币面临贬值压力，现金购买力可能进一步下降，相比不高的利息收入，存钱显然不划算。

3.有房、没房群体对待房产的态度应进行调整

对于刚需群体来说，如果不是抱着租房一生的态度，购房还是要趁早，在钱不值钱的时代，持币不明智，用租金冲抵部分月供还是划算的买卖；对于有多套房的群体来说，在住房步入由量到质转变时代，房子在“精”不在多，原因在于有房产税预期和住房总量过剩预期。对地段好、品质好、学区好、物业好的房源可以优先保留，若什么都不沾边的房源，还是应早调整，多年后，你能看到它们的差距。

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